Masih Tentang Property

Kalo mungkin ada yang bertanya, sebenarnya blog ini tentang apa sih ? kok tulisannya macem2. Yang pertama tentunya untuk menjual produk busana muslim, dan menawarkan peluang usaha (untuk keperluan tersebut, link saya pasang di samping kanan, seperti katalog, daftar harga sehingga memudahkan bagi yang ingin bertransasksi).

Akan tetapi tidak menutup kemungkinan saya memposting tulisan lain, yang mudah-mudahan bermanfaat terutama bagi diri sendiri syukur-syukur buat orang lain.

Ok lanjut perihal property

Kalau menurut bukunya Dolf De Roos, untuk mencari property menggunakan rumus 100 : 10 : 3 : 1. Artinya adalah carilah 100 property, bisa melalui media iklan ataupun cari sendiri. Anda lihat dan tanya-tanya untuk mengumpulkan informasi.

Lakukan penawaran terhadap 10 property yang terpilih. Kemudian ajukan pembiayaan terhadap 3 property terbaik. Dan pada akhirnya pilihalah satu yang terbaik. Kalau sekiranya Anda mampu untuk membiayai tiga-tiganya malah lebih bagus lagi.

Memang diperlukan kemauan yang kuat dan komitmen untuk memulainya. Tetapkan target, berapa lama Anda harus melihat property tersebut, tapi jangan kelamaan. Berdasarkan pengalaman saya yang masih menjadi karyawan, sehingga waktu mencarinya terbatas (paling sabtu atau minggu). Walaupun masih jauhlah dari 100 property, tapi setidaknya saya mendapatkan informasi yang cukup banyak. Bayangkan apabila bener-bener melihat 100 property tentu sangat dahsyat.

Harga Property

Berapa sih harga yang tepat (hot deal) untuk menilai property terutama seken (untuk yang baru kan sudah ada price list dari pengembang). Sebenernya tergantung juga. Yang jelas kita harus amati lokasi property tsb. Taruhlah rumah pada jalan yang sama, yang satu dekat pusat perbelanjaan, yang satu agak jauh. Pasti harganya beda kan ?

Tapi setidaknya untuk suatu daerah yang sama, dengan mengambil beberapa sample maka bisa ditarik harga rata-rata property daerah tersebut.

Apabila patokannya adalah Harga NJOP maka, biasanya taksiran harganya adalah tidak lebih dari 2 x NJOP. Tapi tetap harus lihat juga harga pasar property di lokasi sekitar.

Terus bagaimana caranya nanyain orang sekitar ? Saya kadang malu, minder atau enggak punya keberanian kalo suruh nanya-nanya. Anda cari saja beberapa property yang dijual didaerah sekitar bisa dari koran dsb, truss langsung tanya sama penjualnya berapa harganya, nanti juga ketemu kira-kira rata-rata harga pasarnya.

Tapi kalau soal lingkungan tetep harus nanya warga. Anda bisa tanya ke warung, warga yang lagi didepan rumah, tukang ojek dsb. Hilangkan rasa malu dan takut. Malu bertanya sesat beli property he...he...

Property merupakan sarana investasi yang bagus, bahkan bisa menjadi leverage buat bisnis. Asal Anda juga cari dengan serius. Ada resikonya enggak sih ? yah tetep aja ada resiko, lah wong makan aja bisa resiko tersedak, apalagi investasi. Justru itu Anda harus minimalkan resikonya, dan dari sifatnya sendiri Property sebenernya sudah minim resiko.

Pertanyaan selanjutnya ? kalau anda punya uang 10 jt, mendapat pembiayaan bank 40 jt, berapa nilai property yang bisa Anda beli ? ... Anda sudah bisa menjawab kan .....

Tanya Property

Ada rekan detik forum menanyakan perihal property,

pak, step2nya gimana pak utk bisa dapetin properti speti itu:- apa properti baru/second?- harga beli harus dibawah harga pasar/njop --> berapa % pak sebaiknya? trus biasanya bpk survey ke tetangga skitar/ gimana pak?makasih banget nih pak klo dibagi ilmunya..saya pengen belajar ?

Ok, sebenernya saya jauh dari jago perihal property, cuman dalam skala kecil saya langsung praktek. Harus diakui bahwa Property sebagai leverage/ daya ungkit mempunyai kekuatan yang luar biasa.

Kalau saya tanyakan, kredit apa yang kemungkinan besar akan disetujui Bank dengan suku bunga yang kecil. Yah sudah pasti jawabnya property, jadi point ini dipahami dulu.

Terus kedua, kalo Anda punya uang sebesar 10 juta, berapa nilai asset yang dapat Anda miliki ? Kalau Anda memutuskan main saham, maka Anda hanya dapat transaksi saham senilai 10 jt juga. Tapi dengan uang segitu Anda bisa mendapatkan property senilai 50 juta. Sisanya yah pake uangnya Bank. Soalnya kalo ngajuin kredit buat main saham, Bank pasti nolak dong. Kecuali kalo minjemnya pake jaminan property, yah jatuh-jatuhnya property juga kan.

Loh tapi kan harus nyicil ? lah yah sudah jelas. Makanya Anda harus punya sumber buat nutup cicilannya, dan dianjurkan property yang Anda beli itu aktif, seperti untuk disewakan atau untuk kegiatan bisnis. Enggak ada ruginya kok beli property, boleh dikatakan pokok hutang sama bunganya nanti akan tertutup atas kenaikan harga property.

Hal-hal yang perlu diperhatikan adalah :

Kalo Anda akan mengajukan kredit ke Bank, harus tahu kemampuan Anda untuk melakukan cicilan. Beri keyakinan pada Bank Anda mampu membayar cicilan tersebut. Atur cash flow Anda tiga bulan terakhir, karena hal itu termasuk faktor penentu keberhasilan pencairan kredit property Anda.

Apabila Anda memutuskan beli property baru, tergantung kebutuhan untuk ditempati atau untuk investasi. Kalau untuk investasi, belilah pada saat soft launching atau malah sebelumnya lagi. Jalin hubungan dengan marketingnya kalau ada info produk yang akan diluncurkan.

Yang harus diperhatikan pada property baru :

1. Cek legalitas perusahaan, serta perijinan proyek yang sedang dibangun
2. Cek track record pengembang
3. Cek proyek yang sudah terbangun, jangan percaya pada gambar brosur karena sering menipu
4. Cek harga yang ditawarkan, sudah include surat dsb atau belum. Bandingkan dengan harga pada proyek sekitar
5. Tanyakan lokasi pada penduduk sekitar, apakah pernah banjir, pernah sengketa dsb.
6. Amati lokasi proyek pada jam-jam tertentu misal pagi , siang, sore dan malam hari. untuk melihat, suasana lingkungan, kepadatan lalulintas dsb.
7. Dan terakhir perhatikan dan baca dengan seksama pasal-pasal perjanjian.

Kelemahan membeli proyek baru, adalah apabila proyek tidak berjalan dengan baik, janji fasilitas tidak terbangun dsb. Maka investasi kita akan mandeg, sementara cicilan jalan terus.

Kelebihannya apabila proyek berjalan lancar apalagi bisa beli pada harga sebelum soft launching, maka kenaikkan nilai bisa sangat tinggi, investasi juga bisa jauh lebih murah.

Pembahasan selanjutnya, tunggu postingan berikutnya.

Property

Derasnya cerita kawan-kawan tentang property sebenernya cukup bikin panas dingin. Tapi memang kendala modal tetap bikin ganjalan. Walau begitu saya tetep coba buat memulai.

Dengan adanya penawaran suku bunga kredit bank yang rendah, membuat saya kepingin nekat mengambilnya. Faktanya, sekarang saya masih mempunyai cicilan rumah yang sedang saya tempati. Rumah tersebut saya peroleh pada tahun 2002. Yang parahnya lagi suku bunga cicilannya hampir 150% dari suku bunga yg. ditawarkan bank pd saat ini.

Akhirnya saya memutuskan untuk mencoba memanfaatkan salah satu program kredit properti. Pertama saya siapkan dokumen dan surat-surat yg. diperlukan. IMB dibuat seupdate mungkin, memang pembayaran PBB akan lebih besar, tetapi dengan harapan dapat dinilai oleh bank lebih tinggi.

Cari-cari properti tetep dilaksanakan diwaktu luang. Dalam proses pencarian banyak manfaat yang bisa saya petik. Tapi suka enggak suka, mau enggak mau kendala sebagai karyawan, menjadikan kurang maksimal baik dalam pencarian maupun dalam strategi pemanfaatan property. Misal kalo beli tanah terus bangun sendiri, dibutuhkan pengawasan yang ketat, sementara terkendala waktu dsb.

Pada akhirnya kredit dari bank akhirnya keluar. Memang tidak sebesar yang diharapkan, tapi mampu untuk menutup sisa cicilan rumah sekarang dan untuk membeli property yang nilainya lebih besar dari harga property yg. sebelumnya, Alhamdulillah.

Cicilannya gede dong. Buat ukuran saya iya .. lah wong yang dulu aja udah terasa gede kok. Tapi, dengan bunga yang jauh yang lebih rendah dan jangka waktu yang panjang kenaikan cicilan dari yang sebelumnya enggak besar-besar amat. Apalagi Alhamdulillah ada kenaikan sedikit gaji yang dapat menutup selisih cicilan tersebut. Artinya dengan cicilan sekarang, standar hidup saya tidak menjadi turun, walaupun jauh dari mewah.

Kembali ke property, Alhamdulillah ada penawaran investasi property yang kebetulan cocok dengan kondisi kami. Saya enggak terlalu pusing ngurusin, dapat return, hargany pas dg uang yang ada dan aman. Memang returnnya hanya 30% tidak sebesar bila ngurusin sendiri dan ada jangka waktu, tapi setidaknya jauh lebih besar dr bunga bank. Yang jelas sekarang saya ada property, enggak keluar banyak uang (paling2 sekitar 2 jt an buat administrasi bank, sedang biaya lainnya langsung dipotong dr kredit).

Propertynya berupa apa …. entar kapan-kapan dilanjutin, lagi ...

Dengan kondisi tsb. property ini bagus apa enggak, mungkin rekan-rekan yg. lebih tahu.

Yang Membuat Orang Menghindar Untuk Menggapai Impiannya

1. Keyakinan yang membatasi (Gue kan orangnya enggak bisa komunikasi, enggak pinter kayak mereka, enggak punya pengalaman, dsb. jadi enggak usah macem-macem deh ).
2. Mereka tidak tahu apa yang sebenernya mereka inginkan.
3. Takut Gagal
4. Ketergantungan Hidup Yang Mudah ( Wah kalo gue harus melakukan sesuatu yang beda dari sekarang males banget deh ...., yang penting gue sekarang tenang, berangkat kerja, sabtu minggu jalan, tiap bulan terima gaji ... beresss)
5. Keyakinan Bahwa Tujuannya Enggak Bakal Tercapai (Saya pinginnya sih punya rumah mewah ... mobil bagus dsb .... tapi kayaknya sih enggak mungkin banget ... lah wong saya sekarang karyawan dengan gaji cuman Rp. 3 jt/ bl jadi enggak usah ngimpi deh).

Tips Memulai Wirausaha/ Bisnis

Apakah Anda termasuk orang yang ingin memulai wirausaha/bisnis tapi bingung mulai dari mana ? Mudah-mudahan tips berikut cukup membantu.

1. Jika Anda tidak mempunyai cukup modal

Mulailah menjualkan produk orang lain atau sebagai reseller, banyak produk yang menawarkan program ini seperti kami contohnya. Biasanya Anda cukup membutuhkan sarana penunjang saja, seperti catalog. Akan lebih baik Anda sebelum menjadi reseller, langsung bertemu dengan yang menawarkan program ini. Selain sebagai silaturahmi, Anda bisa melihat produk secara langsung sehingga Anda lebih PD dalam menawarkan.

Kalaupun tempatnya jauh, sehingga tidak memungkinkan untuk datang, sebisa mungkin barang yang akan ditawarkan adalah produk yang cukup dikenal dikalangan target market, sehingga lebih mudah menawarkannya, sukur-sukur bertemu sama orang yang fanatic terhadap produk tersebut.

Atau bisa juga cari program seperti yang kami tawarkan, yaitu garansi uang kembali. Memang mungkin agak sedikit dibutuhkan modal pada awalnya, tapi toh nanti bisa dikembalikan. Nah pada saat masa garansi tersebut jadi kesempatan Anda untuk mengenali produk dan test pasar.

2. Jika Anda mempunyai cukup modal

Carilah produk yang masih terbuka luas pangsa pasarnya. Karena ada modal yang dipertaruhkan, semestinya Anda lebih semangat dalam menjalankan bisnis. Dengan modal pula Anda mempunyai kesempatan mendapatkan discount yang lebih besar, sehingga bisa mengatur strategi penjualan dengan lebih baik. Anda punya pilihan jual langsung dengan margin yang lebih besar atau merekrut reseller.

Jadikan reseller menjadi garda depan bisnis Anda. Berikan kesempatan pada mereka keuntungan yang cukup, jangan serakah.Semakin banyak Anda memberi, semakin banyak Anda akan menerima. Yang penting jaga cashflow Anda, jangan sampai kedodoran apalagi sampai rugi.

Seandainya Anda diberikan pilihan mendapatkan profit Rp. 1 jt dalam satu bulan, yang berasal dari :
A. 1000 (Margin) X 1000 (Penjualan) atau dari,
B. 1000.000 (Margin) X 1 (Penjualan)

Anda akan lebih memilih mana ?. Mungkin ada yang lebih memilih yang (B), karena transaksi cukup 1 X. Akan tetapi ada kemungkinan untuk mendapatkan 1 X transaksi tersebut dibutuhkan effort yang besar, bahkan bisa lebih dari transaksi yang 1000 X.

Bagi saya akan lebih memilih yang (A), karena dengan margin yang tipis tersebut akan memberi kesempatan bagi orang lain untuk menjual kembali. Artinya kemungkinan terjadi repeat order lebih besar. Memang ada pekerjaan lebih dalam memaintain konsumen kita, tapi itu sudah jamak tinggal diatur.

Mudah-mudahan bermanfaat.

Kenapa bagi calon sub agen kami berikan GARANSI ?

Karena kami sangat menyadari, memulai usaha itu bukan hal yang gampang, apalagi bagi karyawan. Hambatan yang paling berat justru ada dalam diri kita seperti rasa malu, takut, kurang pede, merasa enggak pengalaman, kalkulasinya enggak masuk, gimana nanti kalo rugi dsb (mental block).

Jadi garansi diberikan hanya sebagai stimulus saja. Setidaknya Anda telah menghilangkan salah satu hambatan, yaitu mengurangi resiko kerugian (dan ini mungkin justru yang paling ditakutkan)

Saran saya, bila Anda punya keinginan untuk berbisnis, just do it. Langsung action saja. Kalo terlalu banyak pertimbangan, saya yakin sampai kapanpun Anda tidak akan pernah berbisnis. Jadikan pertimbangan utamanya adalah seberapa besar kerugian yang mampu Anda tanggung, habis itu langsung action.

Pada dasarnya kebanyakan orang sukses adalah orang yang banyak berbuat, bukan orang yang pintar, cerdas, banyak tahu, punya nilai akademik yang tinggi dsb. Semua itu hanya penunjang saja.

Dan jadikan ini sebagai sarana pembelajaran Anda, terutama dalam memecahkan mental block negative diatas. Perkara laku, enggak laku itu urusan kesekian yang penting adalah Anda sudah melangkah. Dan takkan pernah ada langkah2 selanjutnya tanpa ada langkah pertama. Siapa tahu rejeki dan Passion Anda ada disini.

Apakah bisnis ini benar-benar bebas dari resiko kerugian ?

Pada dasarnya tidak ada satupun bisnis yang bebas resiko, lah wong orang hidup saja beresiko apalagi bisnis. Yang ditawarkan adalah mengurangi resiko kerugian yang Anda tanggung, sekecil mungkin saat awal bisnis .

Kalo satupun enggak laku, berapa besar resiko kerugian yang ditanggung ?

Yang jelas adalah di ongkos kirim, plus apabila ada kerusakan barang yang dilakukan oleh Anda. Selama enggak ada kerusakan maka maksimum kerugian hanya sebatas ongkos kirim saja.